Certains copropriétaires peuvent avoir un droit de jouissance exclusif sur une partie commune. Ce droit ne vaut pas droit de propriété mais seul droit d’usage privatif temporaire ou permanent. Le droit d’usage privatif est accordé par le règlement de copropriété ou bien par les autres copropriétaires. Ces derniers votent alors en ce sens dans le cadre de la réunion en assemblée générale. Pouvez-vous entreprendre des travaux portant sur les parties communes à usage privatif ? Décryptage dans cet article
Partie commune à jouissance exclusive : de quoi s’agit-il ?
La loi du 10 juillet 1965 précise qu’une partie commune à jouissance exclusive (et donc privative) est une partie commune affectée à l’usage exclusif d’un lot. Ce type de partie appartient à tous les copropriétaires et n’est donc pas la propriété du bénéficiaire. Il s’agit simplement d’un droit de jouissance. Il ne constitue pas la partie privative du lot mais en est un accessoire.
Sauf mention contraire dans le règlement de copropriété, une partie privative est une zone intérieure dans un locatif privatif, hormis concernant le gros œuvre. Il s’agit entre autres des cloisons, portes palières, volets, stores, parquets, garde-corps, WC à usage exclusif du lot sur le palier…
Usage privatif d’une partie commune : étendue de vos droits
Vous bénéficiez d’un usage privatif sur une partie commune ? La jouissance exclusive que vous en faites doit se conformer strictement à l’usage et à la destination de l’immeuble. Vous pouvez y faire quelques aménagements peu impactant. Cependant, la réalisation de travaux requiert l’accord préalable des copropriétaires.
Qu’avez-vous le droit de faire sans autorisation préalable ?
- jardiner
- installer des bacs à fleurs et du mobilier de jardin
- aménager un bac à sable pour votre enfant
- faire un barbecue (sous réserve d’une éventuelle interdiction dans le règlement de copropriété)
- accueillir vos amis, votre famille, sous réserve de ne pas nuire au voisinage.
Travaux sur parties communes à usage privatif : obligations du copropriétaire
Le copropriétaire qui a l’usage privatif d’une partie commune ne peut pas la céder, pour la simple et bonne raison qu’elle reste une partie commune. Les travaux sont décidés en réunion de syndic.
Les travaux plutôt légers (afférent notamment à l’entretien) sont supportés par le copropriétaire. Au contraire, les travaux très lourds sont supportés par le syndicat des copropriétaires. Ces derniers doivent donc y participer en fonction de leur quote-part dans la copropriété. C’est notamment le cas de travaux de remplacement d’arbres imposants dans le jardin.
Le règlement de copropriété peut venir déroger à cette règle en plaçant l’ensemble des dépenses à la charge exclusive du titulaire du droit exclusif de jouissance, ou bien à celle des copropriétaires.
Qu’en est-il des travaux sur partie commune à usage privatif d’intérêt collectif ?
En 1965 est apparue la notion de « travaux d’intérêt collectif » sur une partie privative. C’est le cas de la dépose de panneaux solaires visant à réduire la consommation d’énergie. Ce type de travaux doit bien sûr être décidé en assemblée générale et voté à la majorité absolue.
Le coût de tels travaux d’intérêt général est réparti individuellement. La quote-part des copropriétaires dans les parties communes n’est pas prise en compte dans ce cas. Les travaux concernés sont variés : ceux qui concernent les fenêtres, les portes palières, remplacement d’une façade…
